부동산 투자 수익 계산법: 월세수익률과 시세차익 (2025년 수익분석 기준)

부동산 투자의 핵심은 수익률입니다. 겉으로는 똑같은 건물, 똑같은 오피스텔 같아 보여도, 수익률 계산 방식에 따라 전혀 다른 결과를 가져옵니다. 이번 글에서는 부동산 투자에서 반드시 알아야 할 월세수익률과 시세차익 계산법을 정리해드립니다.

1. 부동산 수익 구조는 크게 2가지

• 운용수익(월세수익): 매월 발생하는 임대 수익
• 자본수익(시세차익): 매도 시 발생하는 가격 차익

2. 월세수익률 계산 공식

연간 임대 수익 ÷ 실제 투자금 × 100 = 월세수익률(%)

예시 ① (전세 투자)

• 매입가: 2억 원
• 전세보증금: 1억 5천만 원
• 실제 투자금: 5천만 원
• 월세: 없음 (보증금 수익 X)

👉 수익률 없음 (자본차익만 기대)

예시 ② (월세 수익형)

• 매입가: 1억 5천만 원
• 보증금: 1천만 원, 월세 60만 원
• 실제 투자금: 1억 4천만 원
• 연 수익: 60만 × 12 = 720만 원

👉 수익률 = 720만 ÷ 1억 4천 × 100 = 약 5.14%

3. 시세차익 계산 공식

(매도가 – 매입가) ÷ 매입가 × 100 = 시세차익률(%)

예시:

• 매입가: 2억 → 매도가: 2억 5천만 원
• 차익: 5천만 원
• 시세차익률 = 5천 ÷ 2억 × 100 = 25%

4. 실수익률을 낮추는 요인들

• 취득세: 매입 시 1~12%까지 발생
• 보유세: 재산세, 종합부동산세 등
• 관리비 공실 기간: 실제 수익률 하락
• 양도세: 시세차익의 6~45% 과세

5. 투자 전 필수 체크

• 연 수익률이 4% 미만이면 리스크 대비 매력 낮음
• 수익률 계산 시 취득세 + 중개비 + 수리비 포함해야 정확함

마무리

수익률은 단순히 ‘월세 얼마 받는다’의 문제가 아닙니다. “얼마를 투자했느냐”에 따라 전혀 다른 결과를 만들기 때문에, 반드시 숫자로 계산해서 판단하세요. 다음 편에서는 월세 수익형 부동산의 실전 전략을 다룹니다.