인구·수요·공급 데이터로 지역 수익성 미리 판단하기

좋은 지역처럼 보여도 실제로는 공실이 많거나 앞으로 입주 예정 물량이 과잉이라면 수익은커녕 손해를 볼 수 있습니다.

이번 글에서는 객관적인 데이터로 지역의 투자 수익성을 판단하는 법을 소개합니다.

1. 인구 흐름부터 확인하라

• 가장 중요한 수치는 ‘최근 5년간 인구 변화’
• 인구 순유입 지역 = 거주 수요 꾸준함
• 순유출 지속 지역 = 전세가 약세, 매매가 정체

조회 사이트:

• 통계청 ‘KOSIS’
• 행정안전부 주민등록 인구통계

2. 세대 구성 확인

• 20~40대 비중이 높은가? → 실거주 수요 있음
• 고령 인구 중심 지역은 가치 상승 폭 한계

3. 공급 물량 확인 – 너무 많으면 독이 된다

• 예정된 입주 물량이 3년간 몰려 있으면 공급 폭탄
• → 매매가, 전세가 동반 하락 위험

조회 방법:

• 부동산플래닛 → 지역별 입주 예정
• 직방, KB리브 → 분양 정보 확인

4. 전세가율 확인

• 전세가 / 매매가 비율 → 70% 이상이면 안정적
• 60% 이하로 계속 하락 시 → 투자 매력도 떨어짐

5. 예시: 인천 검단 vs 하남 미사

• 검단: 대규모 입주 물량으로 전세가 하락 중
• 하남 미사: 인구 유입 지속, 교통 호재 유지 → 안정적

6. 마무리

부동산은 감이 아닌 데이터가 말해줍니다.

인구 + 수요 + 공급 + 전세가율

을 복합적으로 분석하면 잘못된 지역 선택을 피할 수 있습니다.

다음 편에서는 지금까지의 내용을 실제로 적용해 실전 지역 분석 사례를 정리합니다.